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買房是大品牌開發商的選擇好,還是小開發商的

發布時間:2019-10-05 15:16來源: 未知

買房是件大事,畢竟一套房子的價款不是個小數目,小則幾十萬,多則幾百萬,有些家庭可能要窮其一生才能還清貸款,如果花了這么大的代價買了一套不如意的房子,恐怕任何人心里都不好受。因此,買房前有必要了解一下大品牌開發商與小開發商樓盤的差異,以免日后悔之晚矣。

買房人們通常最關心的無非是以下幾點:一是房價,二是房屋質量,三是能否如期交房,四是能否及時辦理產權證,五是物業管理好壞,六是房屋質保問題。我們不妨從這幾方面對比一下:

房價

大品牌開發商由于品牌溢價的原因,加上綠化、景觀各種配套及各項管理成本較高,樓盤價格一般都比較貴,通常要高出小開發商同區域樓盤價格的15-20%,即使是比較偏遠的樓盤,其價格甚至和中心城區小開發商樓盤的價格相近。

小開發商由于沒有品牌溢價,各項管理成本低,價格也就比較低,所以,價格方面小開發商占有優勢。

工程質量方面

大品牌開發商由于人才濟濟,開發經驗豐富,管理手段成熟,產品設計都是找有實力且資質較高的建筑設計院,有相對固定的建筑商和材料供應商,對建筑公司、監理公司的資質要求較高,對掛靠施工隊管控比較嚴格,工程管理方面比較規范,因此,在工程品質上相對管控的比較好,出現結構性工程質量問題的可能性極小,從開發商的主觀意識上,也基本上不會允許使用劣質的建筑材料。畢竟,大品牌開發商是著眼于持久發展的,維護品牌形象是其生存的根本。

小開發商經營則多數著眼于短平快項目,為了追求單項目盈利最大化,在選擇設計、施工、監理單位時,通常優先考慮價格,而不太注重質量。設計基本上是找一些資質比較低的小單位或者掛靠單位的個人做的,戶型設計大多是東拼西湊,左抄右抄。由于審查、審核不嚴格,經常會有一些設計缺陷或疏漏,給后面的施工帶來一些麻煩和隱患。監理單位也是選擇草臺班子的比較多,而且一般都是低配監理人員,對實際工程質量的監督大多流于形式;施工則多數包給掛靠建筑公司的個體施工隊伍,或者照顧關系了,有些隊伍根本沒有專業的技術人員,只是憑經驗做事;而開發商本身的技術力量就很薄弱,資質人員有不少掛證的,很多開發幾萬平方米樓盤的開發商總共也不到十個人,技術人員2-3個,常常是一人身兼多職,所以施工質量、技術把關和施工管理根本無法保證。工程材料選用上有很多開發商重價輕質,比較典型的是在鋼筋上做文章,降低配筋標準、使用非標材料等等,卵石替代碎石,石粉替代砂,不按技術規范施工也是常有的事,所以結構強度、粉刷質量常有瑕疵,墻體開裂,墻皮脫落難免。個別小開發商采用的門窗質量更差,很多所謂的防盜門,其實就是百十塊錢的紙板夾心鋼質門,塑鋼窗不放鋼襯,鋁合金材料非標,上下水管材劣質,導致其使用壽命很短,日后維修很麻煩。

所以,在工程質量方面,大品牌開發商的樓盤具有絕對優勢。

 

交房問題

大品牌開發商實力雄厚,融資能力、協調能力超強,且由于其品牌影響力,無論是施工單位、還是材料供應商都愿意墊資,所以,基本上不會出現因資金問題影響工程進度的。由于管理經驗豐富,供應鏈完整且豐富,工程基本上都能夠如期完工,并按合同約定的期限交房,很多甚至可以做到提前交房。

小開發商多數實力不濟,流動資金嚴重不足,多數拿地靠貸款,拿地之后基本上沒什么流動資金了,主要是靠施工單位墊資,然后通過預售款來支付工程及材料款,現在銀行給小開發商的貸款一般不超過一年,假如施工中某個環節一旦出現變故,很容易導致其資金鏈斷裂,導致工程延期,所以不能按期交房的不在少數,甚至有遭遇爛尾工程的風險。此外,如果開發商拖欠工程款時間太久,還有可能陷入訴訟糾紛,就有可能會牽涉到已銷售的房產。

所以,在交房問題上,大品牌開發商基本有把握,而小開發商不大靠譜。

辦理產權證方面

大品牌開發商一般比較守規矩,開發項目基本上都會按流程走。由于人員配備充足,經驗豐富,且渠道能力強,一般不會在報建、竣工驗收環節出現問題,只要工程完工,基本上都能順利通過竣工綜合驗收,及時完成備案及產權登記手續,所以,不會影響業主正常辦理產權證。

小開發商由于配備人員少,有經驗的專業人士更少,又喜歡耍小聰明,經常在報建流程方面不守規則,比如擅改容積率,無證開工,消防、人防配套設施方面也愛搞小動作,所以竣工驗收難通過、手續不齊全是常有的事,很多小開發商都是后面再去協調、做工作,由于管理混亂,資料殘缺,補辦有時非常困難,有的一拖幾年,甚至出現可能長期辦不了產權證的情況。

因此,在辦理產權證方面,大品牌開發商基本上是不存在問題的,而小開發商就不好說了。

物業管理方面

大品牌開發商一般都有自己的專業物業公司,而且一般資質都比較高。雖然現在有些地方開始實行前期物業公司通過招標方式選聘,但筆者更傾向于選擇開發商自己的物業公司。開發商自己的物業公司更方便業主房屋的順利移交,也容易解決一些驗房中存在的質量問題。而且,一般開發商為了維護品牌形象和有利于后期銷售,在前期對物業大多會實行補貼政策,這樣即使在交房率不高的情況下,也不影響物業的服務質量。而且,大品牌開發商的物業公司管理比較規范,實行的是管家貼心式服務,服務檔次和水平比較能令業主滿意。

小開發商一般沒有自己的物業公司,所以會選聘其它的物業,為了省錢,自然不會去找大品牌的物業公司,只好找一些當地的小物業公司。有些開發商雖然自己成立了物業公司,但由于沒經驗,缺人手,管理也上不去,而且會不像大的開發商那樣為了維護品牌,對物業的扶持投入比較大。所以,小區的后續物業管理也會是很大的問題,很容易誘發業主和物業之間的糾紛,很多被業主視為黑物業的,多數屬于這一類。

所以,在前期物業管理方面,大品牌開發商占有絕對優勢。

售后保修方面

大品牌開發商存續時間長,在遵守質量保修法律法規方面相對比較到位,畢竟要維護其品牌的形象,因此,一旦房屋質量出現問題,業主可以及時通過物業公司或者直接向開發商進行交涉,無論維修或者索賠都有的放矢。

對小開發商的樓盤而言,這個是最要命的,有些小開發商搞開發是一錘子買賣,就弄這一個項目,樓盤一賣完,公司就注銷了,人也散了。假如日后房屋真的出現質量問題,想保修、維權都困難,要知道房屋的防水工程保修期是五年,而主體結構是終身保修。如果開發商公司沒了,到時候連個抓手都沒有。

所以,質保方面,大品牌開發商的樓盤比較有保障,容易維權,而小開發商則比較困難。

筆者建議

綜上所述,從多方因素看,買房應優先考慮大品牌開發商的樓盤,對于小開發商的樓盤購買要謹慎,尤其是期房,潛在風險太大,不能只圖一時便宜,給自己找麻煩。如果是現房,確認質量沒問題,手續齊全,倘若不介意后期質保問題,倒是可以考慮購買。

當然,任何事情都不是絕對的,小開發商也不全是惡劣的,也有誠信的;大開發商也不全是誠實守信的,也有違約的,只不過小開發商劣的多一些,大品牌開發商誠信的多一些。房地產行業已經在洗牌,未來小開發商將逐漸絕跡,而大品牌開發商也將進入產品、品質和服務的競爭時代。


本文來源:今日頭條
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